Vous songez à vendre votre maison, votre condo ou votre chalet ? Avant de vous lancer, il est essentiel de bien comprendre les règles fiscales liées à la vente d’une propriété, particulièrement celles concernant l’exemption du gain en capital pour la résidence principale.
Qu’est-ce qu’un gain en capital ?
Le gain en capital représente le profit réalisé à la suite de la vente d’un bien immobilier. Il est calculé comme la différence entre le prix de vente et le prix payé à l’achat, en incluant certains frais comme des rénovations majeures ou les frais de notaire. Ce gain est généralement imposable, à l’exception de certaines situations, notamment lorsqu’il s’agit de votre résidence principale.
Comment est calculé le gain en capital ?
Depuis les ajustements fiscaux récents :
- Un particulier doit inclure dans son revenu imposable :
- 50 % des premiers 250 000 $ de gain en capital annuels
- 66,67 % des gains excédant cette tranche
- Une société ou une fiducie doit inclure 66,67 % de tout gain en capital dans son revenu imposable.
Le prix de base rajusté (PBR)
Pour calculer correctement votre gain en capital, vous pouvez ajouter à votre prix d’achat toutes les dépenses capitalisables, c’est-à-dire celles qui améliorent ou prolongent la vie utile de la propriété. Cela inclut :
- Les rénovations majeures (agrandissements, toitures, cuisine refaite, etc.)
- Les frais d’acquisition (notaire, inspection, courtage)
- Certains frais liés à la vente
En ajoutant ces dépenses à votre prix d’achat, vous obtenez le prix de base rajusté (PBR). Le gain en capital net est donc : prix de vente – PBR.
Le site de l’Agence du revenu du Canada peut vous aider à déterminer vos dépenses capitalisables.
Résidence principale : une exemption fiscale précieuse
Au Canada, il est possible d’être exempté d’impôt sur le gain en capital lors de la vente d’une résidence principale. Pour bénéficier de cette exemption, la propriété doit avoir été « normalement habitée » par vous ou votre famille au cours de l’année, et vous devez en être propriétaire.
Il peut s’agir d’une maison, d’un condo, d’un chalet, d’une roulotte, ou même d’un logement dans un immeuble à revenus. Depuis 2016, vous devez obligatoirement déclarer la disposition d’une résidence principale dans votre déclaration de revenus.
Et si vous possédez plusieurs propriétés ?
Vous ne pouvez désigner qu’une seule résidence principale par année pour votre unité familiale (vous, votre conjoint et vos enfants à charge). Le choix stratégique de la résidence à désigner devient donc crucial lorsque vous possédez plusieurs propriétés.
En choisissant comme résidence principale celle ayant le plus gros gain en capital, vous pourriez réduire considérablement votre impôt. Il est donc important de faire des calculs comparatifs avant de vendre.
Et si ce n’est pas votre résidence principale ?
Dans le cas d’une résidence secondaire – comme un chalet ou un condo en location – la vente génère généralement un gain en capital imposable. Vous devrez inclure la portion imposable de ce gain dans votre revenu, selon les taux mentionnés plus haut.
Exemple :
Paméla vend son chalet 250 000 $, qu’elle avait acheté 100 000 $ et rénové pour 20 000 $.
Son gain en capital est de 130 000 $. Elle devra inclure 50 %, soit 65 000 $, dans son revenu imposable.
Et si vous changez l’usage de votre propriété ?
Si vous commencez à louer une maison que vous habitiez, ou inversement, cela constitue un changement d’usage. L’Agence du revenu du Canada considère que vous avez vendu puis racheté le bien à sa juste valeur marchande, ce qui peut déclencher un gain en capital imposable. Il existe toutefois des options pour en réduire l’impact fiscal. Parlez-en à un professionnel.
Comment optimiser votre situation ?
Voici quelques conseils pour minimiser les conséquences fiscales :
- Choisissez stratégiquement votre résidence principale en fonction du gain potentiel.
- Cotisez à votre REER pour réduire votre revenu imposable.
- Utilisez vos pertes en capital des années précédentes, si vous en avez.
- Transférez votre propriété à votre conjoint si vous la détenez toujours au moment de votre décès — cela reporte l’imposition du gain jusqu’au décès du conjoint.
En résumé, que vous vendiez une résidence principale ou secondaire, il est essentiel d’en comprendre les conséquences fiscales. Une planification judicieuse peut vous faire économiser plusieurs milliers de dollars. Avant de prendre une décision, consultez un fiscaliste ou un planificateur financier : vous serez mieux outillé pour faire le bon choix.
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