Vous envisagez acquérir une copropriété divise au Québec? Il est essentiel de vous renseigner sur l’impact des lois 16 &141 les concernant.
Les lois 16 & 141 ne sont pas familières à la plupart d’entre nous mais, après plusieurs reports, elles seront mises en application en totalité à partir du 15 avril 2022 … et beaucoup de copropriétaires ne sont pas à jour face aux changements de grande importance qui s’en suivront.
Lorsque nous abordons les aspects juridiques, il est très facile de se perdre. C’est pourquoi je vais tenter de vulgariser et de concentrer mes propos sur les points les plus importants de ces deux lois, afin que vous soyez de futurs acquéreurs bien informés sur leurs grandes lignes.
La loi 16
Avec un âge moyen de 30 ans, le parc de copropriétés au Québec montre clairement des signes de vieillissement. La grande majorité des copropriétés sur le marché présentent un déficit d’entretien et ne disposent pas d’une épargne suffisante pour effectuer les travaux.
Afin de résoudre cette situation et de mieux encadrer la copropriété divise, le projet de loi 16 est entré en vigueur le 10 janvier 2020.
Carnet d’entretien
Les copropriétaires devront tenir un carnet d’entretien afin de consigner les travaux effectués et à effectuer, ainsi que toutes les informations techniques concernant les méthodes d’entretien utilisées dans les parties communes de l’immeuble.
Étude du fonds de prévoyance
Ensuite, ils devront réaliser une étude du fonds de prévoyance, qui déterminera les coûts des réparations majeures à effectuer à court, moyen et long terme. Le tout en ajoutant les montants qui devront être payés mensuellement par les copropriétaires pour la réalisation desdits travaux.
Réalimentation du fonds de prévoyance
De plus, dans un délai de 10 ans, ils seront dans l’obligation de reconstituer le fonds de prévoyance s’il n’est pas suffisamment alimenté. Bien que cette loi entraîne une hausse des charges de copropriété, ces nouvelles règles permettront aux copropriétaires d’éviter les problèmes et d’assurer la pérennité de leur immeuble.
Remise des documents au moment de la revente
Enfin, lors de la revente, les copropriétaires seront tenus de remettre tous les documents de la copropriété aux acheteurs au moment de la transaction. C’est une façon de vérifier l’état de l’immeuble et, plus généralement, d’aider les gens à se responsabiliser.
La loi 141
Évaluation de la valeur de reconstruction
Les administrateurs du syndicat des copropriétaires doivent faire procéder à une évaluation de la valeur de reconstruction de l’immeuble par un évaluateur agréé, membre en règle de l’Ordre des évaluateurs agréés du Québec (OEAQ). Cette évaluation doit tenir compte des normes, pratiques et règles de l’art en vigueur. Une copie doit être remise à l’assureur et mise à jour au moins tous les 5 ans.
Assurance mieux adaptée à la copropriété
En tant qu’entité responsable de l’immeuble détenu en copropriété divise, le syndicat des copropriétaires a l’obligation de l’assurer dans sa totalité (tant les parties communes que privatives), contre les risques usuels (incendie, vol, vandalisme, dégât d’eau, inondation, etc.).
Le syndicat des copropriétaires doit également souscrire à une assurance valeur à neuf, c’est-à-dire à hauteur du coût réel de la reconstruction. Autrement dit, en cas de perte totale, le montant assuré doit permettre de reconstruire l’immeuble dans son intégralité.
De plus, le syndicat des copropriétaires a l’obligation de souscrire à une assurance couvrant sa responsabilité civile, celle des membres du conseil d’administration, du gérant et des officiers d’assemblée, puisqu’en tant que partie civile, ils pourraient être poursuivis.
Le coût des diverses primes d’assurances auxquelles doivent souscrire tous les syndicats des copropriétaires fait partie des charges communes que les copropriétaires doivent payer, en fonction de la valeur relative de leur fraction respective.
En conclusion
Certains syndicats de copropriétaires ne seront pas en mesure de faire réaliser l’évaluation de la valeur de reconstruction d’ici le 15 avril 2022 par un évaluateur en règle; la demande dépasse la capacité du marché.
Il est recommandé aux administrateurs de prendre les mesures nécessaires pour que la valeur de reconstruction soit évaluée par l’évaluateur agréé le plus rapidement possible.
