Si vous cherchez à acquérir un appartement, il est important de s’informer s’il s’agit d’une copropriété divise ou indivise. Bien que ces deux concepts soient de même nature, puisqu’ils impliquent en principe le partage d’un même immeuble par plusieurs personnes appelées copropriétaires, les implications juridiques et financières ne sont pas les mêmes.
Ces deux types de copropriété ont donc des modalités de possession et de responsabilité très différentes entre les copropriétaires de la propriété.
Regardons les principales distinctions entre la copropriété divise et la copropriété indivise.
La copropriété divise
Si vous faites l’achat d’une copropriété divise, vous ferez l’achat d’une partie privative (ex. : votre appartement, votre stationnement privé) et aussi d’un pourcentage des parties communes de l’immeuble (ex. : les corridors, les cages d’ascenseurs, la piscine, etc.).
Vous serez le seul propriétaire de votre partie privative et partagerez, avec les autres copropriétaires, la propriété des parties communes.
Dans ce type de copropriété, il est possible qu’un des copropriétaires ait l’usage exclusif de certaines parties communes à usage restreint (ex. : une terrasse ou un balcon).
En achetant une copropriété divise, votre appartement aura son propre numéro de lot (cadastre). Vous aurez aussi vos propres comptes de taxes scolaires et municipales.
Puisqu’il s’agit d’une copropriété divise, il vous sera possible de vendre votre fraction sans l’avis des autres copropriétaires. D’ailleurs, advenant un problème de solvabilité d’un voisin, vous ne serez pas affecté par la situation hypothécaire de ce dernier.
Une autre caractéristique de la copropriété divise est la présence d’un syndicat de copropriété qui a pour mission de veiller à l’administration de l’immeuble.
La copropriété indivise
Si vous faites l’achat d’une copropriété indivise, vous ferez l’achat d’un pourcentage d’un immeuble entier. L’immeuble appartient donc à plusieurs propriétaires.
Dans la copropriété indivise, il n’y a pas de syndicat de copropriété comme dans la copropriété divise. C’est une convention d’indivision qui permet d’administrer les droits de tous les propriétaires et d’établir les droits d’usage exclusif attribués à chacun d’entre eux (ex. : votre appartement, votre stationnement privé).
La convention d’indivision est facultative, mais généralement recommandée. On y indique le fonctionnement et la gestion de la copropriété. C’est également dans la convention d’indivision qu’on détermine si, au moment de la revente de votre part, vous êtes libre de la vendre ou de la céder à n’importe qui ou encore si vous êtes obligé de l’offrir aux autres propriétaires déjà en place. Cette convention doit être publiée au Registre foncier du Québec pour que tout futur acheteur soit tenu de la respecter.
Dans le cas d’une copropriété indivise, un seul numéro de lot (cadastre) décrit l’ensemble de la propriété. Les taxes scolaires et municipales sont communes entre les propriétaires. Aussi, les charges de l’immeuble sont assumées par tous les propriétaires, et ce, en proportion de leur part respective.
ATTENTION – Le droit à la reprise du logement par le locateur n’est pas le même
Le locateur peut en principe reprendre le logement pour l’habiter lui-même ou encore loger ses enfants ou ses parents. Or, il est important de savoir qu’en situation d’indivision avec une personne autre que son conjoint, il n’est pas possible pour un propriétaire de reprendre possession d’un logement résidentiel. En effet, l’article 1958 du Code civil du Québec stipule ce qui suit :
« Le propriétaire d’une part indivise d’un immeuble ne peut reprendre aucun logement s’y trouvant, à moins qu’il n’y ait qu’un seul autre propriétaire et que ce dernier soit son conjoint. »
Cependant, cette protection en faveur du locataire principal ne s’applique pas à un sous-locataire.
Soyez prudent, soyez informé !
En conclusion, vous comprenez qu’il est très important de traiter avec des professionnels de l’immobilier tels que nous. Imaginez que vous achetez un appartement dans une copropriété indivise en espérant reprendre possession des lieux comme la plupart des gens le croient possible. Vous vous retrouverez propriétaire d’un lieu où vous ne pourrez pas vivre et serez responsable d’un locataire sans que ce soit le but recherché. Contactez-nous pour une expérience agréablement différente et surtout pour une maîtrise du domaine !
